هل شارفت طفرة التطوير العقاري في الولايات المتحدة على التلاشي؟
2017-04-13
شهدت الولايات المتحدة تشييد ما يزيد على مليون وحدة سكنية جديدة في جميع أرجائها، ورسمت ملامح طفرة جديدة خلال مرحلة ما بعد الأزمة المالية، إلا أن البنوك التي مولت هذه الطفرة أصبحت قلقة للغاية الآن.
ويفرض القلق ضرورة للإجابة عما إذا كان المطورون شيدوا وحدات أكثر من اللازم؟ ففي ظل تزايد المخاوف بشأن تخمة المعروض شرعت الأجهزة المالية الرقابية هذا الشهر في النظر في استعداد المصارف لمواجهة انهيار بسوق العقارات.
وطالب الاحتياطي الفيدرالي البنوك بتحديد خطة طوارئ للتعامل مع احتمال هبوط أسعار العقارات التجارية بنحو 35% إلى جانب تراجع أضخم بقيم إيجار الوحدات، بحسب تقرير لـ"فاينانشيال تايمز".
مخاوف المسؤولين وحذر البنوك
رغم أن محاكاة انكماش قطاع العقارات كانت حاضرة دومًا في اختبارات التحمل السنوية للبنوك، ركز الفيدرالي هذا العام بشكل أكبر على مخاطر العقارات التجارية، ما يعكس المخاوف المتزايدة من تشكل الفقاعات.
- حذر رئيس الاحتياطي الفيدرالي في بوسطن "إريك روزنغرين" من الارتفاع الحاد في أسعار الوحدات العصرية، كما وافقه عدد من المسؤولين على رأسهم "جانيت يلين" في التحذير إزاء هذا الاتجاه.
- بعد ما يقرب من عقد منذ الأزمة المالية (عندما انخفضت أسعار الوحدات العقارية التجارية بنحو 40%) يتجدد غضب ومخاوف الهيئات التنظيمية والمصارف تجاه القطاع العقاري.
- قالت المديرة التنفيذية لبنك "هوارد" "ماري آن سكولي": نحن قلقون للغاية من حدوث ذلك مجددًا، لقد تم معالجة الجروح وانتهت الضجة، ونحن نعتقد أن العقارات ليست فئة سيئة من الأصول، لكن المخاوف ما زالت قائمة.
- ركزت البنوك على تمويل إيجارات الوحدات خاصة الراقي منها والمتمركز في وسط المدن الكبيرة، وشكلت العوامل الديموغرافية (إذ يميل السكان أكثر لاستئجار الوحدات في وسط المدن) دعمًا لهذه الطفرة.
صدمة محتملة
بحلول نهاية العام الماضي، قدمت البنوك الأمريكية ومؤسسات الإيداع الأخرى قروضًا للعقارات التجارية (وهي فئة تشمل المكاتب والمساحات المخصصة للإيجار، فضلًا عن المباني السكنية متعددة الأسر) بقيمة 2 تريليون دولار.
- ساعد التمويل المصرفي المطورين على بناء حوالي 1.5 مليون وحدة منذ عام 2011، وفقًا لـ"Axiometrics" للخدمات العقارية، وفي العام الماضي أصبحت نسبة الوحدات المتاحة من السوق الكلي هي الأعلى منذ عام 2000.
- نتيجة لذلك، أصبح النظام المصرفي أكثر عرضة لصدمة سوقية، لا سيما بعد وصول قيمة قروض الوحدات متعددة الأسر في الميزانيات العمومية للمقرضين إلى نحو ربع إجمالي رأس مال القطاع العقاري.
- تسببت العقارات التجارية في مشاكل عديدة للبنوك من قبل، حيث وجدت دراسة أجرتها المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع أن المقرضين المتخصصين في القطاع العقاري أكثر عرضة للانهيار مقارنة بالبنوك التقليدية.
- فضلًا عن تركيز الفيدرالي على أعمال البنوك الكبرى المتعلقة بالعقارات التجارية هذا العام، فإن الجهات التنظيمية ركزت أيضًا على نفس الشق أثناء تدقيقها بأعمال البنوك الصغيرة.
هل اقترب الخطر؟
أكد الرئيس التنفيذي لبنك "ليبرتي" في كونيتيكت "تشاندلر هوارد" ارتفاع ممارسات الإقراض المحفوفة بالمخاطر.
- في المقابل يرى آخرون أن البعض فقط يشعرون بالقلق، حيث تعد ضغوط الهيئات التنظيمية (الرامية لمنع تكرار الأزمة) هي السبب وراء هذا الشعور الزائد عن حده الطبيعي.
- هناك علامات قليلة على الاتجاه إلى أزمة مالية بين شركات التطوير، فتكاليف الاقتراض لا تزال رخيصة والاقتصاد يسير بخطوات ثابتة، لذا فمعدلات تعثر أو تأخر الشركات عن سداد التزاماتها قرب أدنى مستوياتها على الإطلاق.
- زادت أسعار الوحدات التجارية بأكثر من الضعف منذ عام 2009 والذي اقتربت خلاله من أدنى مستوياتها على الإطلاق، لكنها أصبحت مؤخرًا قاب قوسين أو أدنى من مستوى قياسي مرتفع.
- مع ذلك وفي إشارة على تنامي الشعور بالحذر لدى المستثمرين، فإن أسعار العقارات التجارية انخفضت بنسبة 0.5% خلال مارس/ آذار.